設施陳舊、公共服務缺乏、治安較差、環境雜亂……一些小區受管理不善、規劃滯后、年代較久等因素影響，出現物業管理“失管、缺管”現象，帶來諸多不便和困擾。

同時，部分小區面積小、戶數少，獨自聘請物業服務企業成本高，居民引進物業管理的意愿較低。為此，近年來，福建、廣東、北京等地不斷探索符合本地優勢的物業管理模式，實行“大物業”管理模式、“共享管家”服務，試點“先嘗后買”、階梯收費，引入市場運營、國企兜底等“社會化活水”，為上述小區“解渴”。

模式一：“大物業”管理 “肥瘦搭配”

為破解上述小區管理難題，福建省廈門市制定工作指引，探索引入“大物業”管理模式，推動小區逐步實現從“靠社區管”到“居民自管”再到“由企業管”的發展新路徑。

據悉，“大物業”管理范圍打破邊界壁壘，將住宅小區、獨棟房屋、公共建筑等進行整合，并延伸公共市政服務，將周邊市政道路、街區合并規整，形成“大物業”管理范圍，以“全域治理”理念，推動實現小區圍墻內和圍墻外管理全覆蓋、服務無死角，人財物更集約、管理服務更高效。

具體來說，通過“肥瘦搭配”、城市管理運營、“投建管”一體化三種模式推動“大物業”管理發展。

“肥瘦搭配”即將市、區兩級市政物業管理資源、鎮（街）兜底未引入物業管理企業小區的環境衛生、秩序管理等購買服務資源與未引入物業管理企業小區的管理進行捆綁打包。

城市管理運營模式即在物業管理“肥瘦搭配”基礎上，進一步整合公共服務資源、空間資源服務、城市綜合執法、應急輔助管理、招商引資、建設開發等資源，通過搭載智慧管理平臺，整合全區域物業數據資源和設備，運用人工智能、5G（第五代移動通信技術）、物聯網等技術優勢，完善巡查、采集、分撥、處置、分析研判的閉環管理體系，解決政企之間的信息化平臺融通和數據壁壘問題，實現轄區物業管理全時段監管，為城區治理決策提供智能支撐，讓城市管理治理更精準高效。

“投建管”一體化即結合老舊小區改造，引入社會資本實施投資、改造、管理一體化模式，通過推動老舊小區及其周邊片區改造提升，降低后續管理維護成本。同時，對整合出的存量資源進行盤活再利用，因地制宜完善公共服務配套設施，收益反哺“大物業”管理單位，實現“自行造血”、良性運轉。

模式二：“共享管家” 定制服務

據了解，廣東省珠海市福寧社區轄區內的檸溪花園小區、康興大廈小區、青竹花園小區南區長期處于無物業管理企業、無業主委員會、無自治管理小組、無物業辦公用房的“四無狀態”。經過街道、社區、居民等多次協商，試點將這三個小區整合成一個“共享管家”項目服務區，共同購買附近物業服務企業的服務。

“共享管家”服務項目通過智能化安全系統設備監管小區公共區域，提供有清掃保潔、有維修保養、有綠化養護、有安全防護、有停車規范的“五有”管理服務，讓昔日“臟亂差”的小區煥然一新。

在“共享管家”推行前期，福寧社區在上述3個小區安裝了監控攝像頭和監控顯示屏，完善小區的安全技防設施，還對3個小區進行不同程度的升級改造，打造“共享管家”服務中心、共管委員會議事陣地。

如今，試點之一的檸溪花園小區大門口新設了智能化行車道閘，車輛整齊地停放在車位上，垃圾投放點的垃圾不再堆積成山，居民還可向“共享管家”購買維修保潔上門服務。

此外，“共享管家”兼職提供人工服務，還針對各小區的不同需求提供“菜單式”服務。比如，檸溪花園小區購買了保潔、保安、管理員等服務，康興大廈和青竹花園南區則選擇了更精簡的智能安防服務，各小區業主根據實際情況來“點單”，享受定制服務便利的同時，又節約了成本。

模式三：“先嘗后買” 階梯收費

“先嘗后買”即在不收取居民物業管理費的前提下，先引進物業服務企業為小區提供服務。隨著服務的開展、居民滿意度的提高，再逐步收取費用，讓小區的日常管理真正實現良性循環。

廈門市鼓勵“大物業”管理單位在試行期間，采取“先嘗后買、共建共治、長效管理”的方式，對未引入物業管理企業的小區“只服務、不收費”，讓居民感受到物業服務為生活帶來的改善作用。

在推進期，由居民自治組織牽頭，鎮（街）指導，按照“小區公共收益補一點、居民再出資一點”的方式，引導居民形成共識，組織業主共同決議，依法依規與“大物業”管理單位簽訂物業服務合同，以適當收取物業服務成本的計費方式，逐步培養居民“花錢買服務”意識。

在成熟期，“大物業”管理單位可推動業主共同表決，以符合市場行情的物業服務標準收費，實現良性循環。

此外，廈門市要求相關主管部門建立考核機制，以“擴大管理覆蓋率、提高服務收費率、提升居民滿意率”為目標，綜合小區文明創建、星級評定、物業服務收費率、居民滿意度等情況制定相應考核標準，定期對“大物業”管理單位實施考核?？己私Y果與政府以獎代補金額、企業和項目經理信用評價、評優評先等掛鉤。

北京市通州區在北苑街道采用“先嘗后買”方式，實施“階梯收費、讓利于民”的收費模式，扎實推進物業服務企業入駐簽約。

面對收費難題，居委會和物業服務企業請專業人員對收費標準進行評估定價，結合居民意見及小區實際攤薄的物業管理成本，還設立了5年的緩沖期，物業管理費由0.7元/平方米/月階梯遞增。

模式四：市場運營 國企托底

為實現住宅小區物業管理基本服務全覆蓋，安徽省蕪湖市采用市場化運營、國有企業托底的方式，提升小區物業管理水平。

推行市場化運營模式。各地積極整合公共管理經費，對未引入物業管理企業的住宅小區實施專業管理，將原由街道（鄉鎮）承擔的綠化、保潔、公共設施維護等工作，采用市場化的方式，打包交由物業服務企業提供服務，并按照一定標準向居民收取相應費用，改善住宅小區綜合管理水平。整合小區或周邊低效閑置空間、經營用房、公共廣告、市政停車等公共配套資源，交由物業服務企業實施運營，相關運營收益用于彌補小區物業管理費用。支持物業服務企業開展養老、托幼、家政、快遞等社區服務，符合養老、快遞等服務行業優惠政策的，相關部門應按規定落實優惠政策，形成“自我造血”的良性循環。

國有企業托底。依托已有的或組建國有物業服務企業，對無法提供市場化物業服務的住宅小區，開展物業管理活動，承擔政府委托的托底、代管、應急等物業服務，提供安保、清潔、綠化環境養護、公共秩序管理等托底的基本物業服務，根據業主需要還可以提供一些委托性的特約服務。此外，在住宅小區物業服務合同解除或者終止后，新物業服務企業選聘前，提供代管服務。