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                  中華人民共和國住房和城鄉建設部主管

                  中國建設報社主辦

                  程鵬:優化物業治理架構 打造高品質百年住宅
                  2023-10-29 21:23:02來源:中國建設新聞網    作者:楊若男

                  10月29日,由中國建設報社主辦的2023世界城市日重要官方配套活動——第四屆中國城市高質量發展論壇在上海舉辦。本次論壇圍繞住房和城鄉建設部中心工作,以“可持續的住房與社區”為主題,邀約政府相關部門負責人、專家學者、企業代表,共同研判城市建設的創新理念,宣傳推介優秀實踐,讓高質量發展的成果更好地惠及人民群眾。下為北京林業大學經濟管理學院教授、博士生導師、物業管理系系主任,住房和城鄉建設部社區建設專業委員會委員程鵬的主旨演講。

                  當前物業管理行業的困境,不能簡單歸結為物業服務,或者物業管理不到位,而是要對現有物業治理架構做優化。

                  理解物業管理的本質屬性是物業管理改革的邏輯起點。物業管理實質上是小區的公共服務,物業核心業務具有外部性。這要求政府必須介入,法律必須強制物業服務規范、透明,必須約束業主行為。

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                  此前,住房城鄉建設部等十部委印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》,指出要建立服務信息公開公示制度,明確物業公司應當在街道指導監督下,在物業服務區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄,如實公布并及時更新物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話、物業服務內容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備維保單位和聯系方式、車位車庫使用情況、公共水電費分攤情況、物業費和業主共有部分經營收益收支情況、電梯維護保養支出情況等信息,可同時通過網絡等方式告知業主公示內容。

                  需要思考的是,信息公開公示制度到底包括什么?業主期望的財務公開也會產生一個新問題,如何保證錢花在該花的地方?

                  物業管理的專業價值在于物業設施管理、物業資產管理、客戶關系管理、客戶行為管理。其中,物業設施管理,是物業管理行業固本守正的根基,是物業管理專業價值的基本定位。此外,業主不僅委托物業公司對其物業共有部分實施管理和服務,還擴展到物業專有部分委托。以商業信任和商業便利為基礎,物業公司開展物業資產管理的專業優勢更為明顯。

                  換而言之,物業管理的專業價值在于物業管理從業人員在城市的各個住宅小區通過對物業的維修、養護及對物業使用人在社區內的行為習慣的規范管理,以實現對人的潛移默化的影響。

                  基于對物業管理的專業價值,可以明確物業管理行業可持續發展必須建立在住房可持續發展之上。要發展延長建筑壽命的長久方法,探索建立未來維修與空間適應的長久保障,形成房屋安全長效機制,為老房子“治病”,讓房屋全生命周期安全管理有依據、有保障。

                  同時,物業服務框架應從以房地產企業為軸心的物業管理和服務階段轉變為以房屋安全為軸心的物業管理和服務階段??梢哉f,每個物業項目本來就應該具有生命周期全過程健康安全維護計劃和全周期各個時點的檢測檢驗報告,這個計劃不因物業管理單位的變化而變化,因此國家層面需要出臺強制性標準。

                  此外,對于諸如房屋修繕等需要決策的事情,非常專業并涉及社區安全,不能完全按照業主意愿行事。房屋本體的安全是社區安全的關鍵構成,業主遵守住房強制修繕標準是“好房子、好社區”建設的重要保障和抓手。

                  與之相應的是亟須搭建行業監管框架,形成三個社會共識:物業設施管理是物業管理行業固本守正的根基;產權人是房屋修繕第一責任人;物業管理很多需要決策的事情,不能完全按照業主意愿行事。建立大型社區的物業信息披露制度與大型小區房屋體檢檔案,實現住房可持續,打造高品質百年住房。同時,基于智能合約及區塊鏈技術,研究實現分布式可信物業服務監管的存證、審計與追溯,搭建可信物業服務監管與治理系統。



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