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                  中華人民共和國住房和城鄉建設部主管

                  中國建設報社主辦

                  正確把握房地產市場轉型向好的發展趨勢
                  2024-03-25 09:54:58來源:中國建設報    作者:馮波

                  今年《政府工作報告》提出,適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化,加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給,完善商品房相關基礎性制度,滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。當前我國房地產市場正處在轉型期,這就要求加快構建房地產發展新模式。雖然市場短期可能會有些波動,但支撐房地產市場高質量發展的要素條件在不斷聚集增多,市場總體向好、長期向好的發展趨勢沒有改變。

                  增強發展韌性 堅定房地產平穩發展信心

                  從宏觀經濟層面看,房地產市場發展韌性強?!墩ぷ鲌蟾妗访鞔_2024年國內生產總值增長目標為5%左右,仍繼續保持較快增長。房地產業是重要經濟支柱之一,房地產市場的穩定健康發展與經濟高質量發展密不可分。經濟持續穩定增長,在購房、租房和房地產資產管理等方面為房地產市場帶來源源不斷的需求,同時也在資本、技術和房屋產品等供給方面為房地產市場持續增添改革動能。宏觀經濟企穩向好,將有力鞏固房地產市場持續向好的發展基礎。

                  從人口發展水平看,房地產市場需求剛性大。從總量看,人口規模大始終是我國基本國情和首要特征,龐大的人口體量決定了與生活、生產等相關的房地產需求仍將保持巨大規模。從增量看,2023年年末,全國城鎮化率為66.16%,較上年提高0.94個百分點,城鎮人口較上年增加1196萬人,按戶均2.62人(七普數據)計算,新增住房需求超過450萬套。與發達國家80%左右的城鎮化率相比,我國城鎮化水平仍有一定提升空間。隨著城區常住人口300萬以下的城市全面取消落戶限制,全國常住人口城鎮化率將穩步提高。不斷增加的城鎮人口,是房地產市場新增需求的主要來源之一。

                  從供求關系變動看,房地產發展仍有較大空間。當前,雖然住房短缺問題已總體解決,但并不意味著住房需求已經停滯或者消失。在存量住房中,仍有不少建于上世紀90年代前的房齡老、戶型差、配套差、環境差的“老破小”住房。此外,2006年至2015年,國家實施調控期間,市場上供應了大量的中小套型住房,在快速滿足市場剛需的同時,改善性住房供給存在一定程度缺位。隨著經濟社會的快速發展,人們對戶型優、配套好、品質高的“好房子”有了更多的需求。

                  保持改革定力 推動房地產高質量發展

                  在新發展階段,統籌好發展和安全,適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化,保持定力,深化改革,不斷鞏固房地產市場企穩態勢,加快構建房地產發展新模式,促進房地產業良性循環和房地產市場平穩健康發展。

                  一要堅持“統籌兼顧”。發揮好有效市場和有為政府的作用,處理好市場與政府關系,既要使市場在資源配置中起決定性作用、發揮好市場機制和市場主體的力量,又要更好發揮政府作用,強化宏觀調節,努力形成政府作用和市場作用的有機統一、互相協調、互相促進的格局。通過市場機制自發調節和政府有效調控,形成房地產相關的土地、人力、資本、技術、數據等市場要素高效配置的良性循環發展局面。

                  二要堅持“先立后破”。適應房地產市場新形勢,統籌高質量發展和高水平安全,建立“人、房、地、錢”四位一體的聯動新機制。完善商品房相關基礎性制度,加強土地、財政、金融、稅收等房地產相關基礎性配套制度建設,加快制度改革。滿足人民群眾對美好居住條件的持續需求,深化供給側結構性改革,兼顧住房的民生屬性和商品屬性,更好滿足剛性改善性住房需求和投資消費需要,實現房地產向發展新模式平穩過渡。

                  三要堅持“穩中求進”。加快編制住房發展規劃和年度計劃,充分發揮發展規劃在資源配置和預期引導等方面的作用,穩慎有序,著力增信心、穩預期、防風險、促轉型。優化完善房地產調控政策工具箱,增強政策精準性協同性,促進市場穩定。健全和完善房地產企業主體監管制度和資金監管機制,優化完善房地產金融宏觀審慎管理,加快推動房地產融資協調機制落地見效,一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求,防范化解房地產市場風險,加大力度規范整治房地產市場秩序。

                  四要堅持“以進促穩”。實施好保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”。同時,通過配售型保障性住房調整住房供應結構,滿足工薪收入等群體住房困難需求。建立健全房屋全生命周期基礎性制度。增量上,要推動房地產開發方式、融資方式、銷售方式轉變,逐步推進商品房現售制,堅持“好房子”標準,建設高品質住房;存量上,建立房屋體檢、房屋養老金等制度,穩步實施城市更新和舊城改造,加大閑置房屋改建改造利用,補齊完整社區基礎設施短板。

                  作者系成都市城市建設發展研究院副院長

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